Снимаете квартиру? Найдём кабальные пункты до подписания

До 11 месяцев — НЕ нужно (п. 2 ст. 651 ГК РФ). От 12 месяцев — обязательная регистрация в Росреестре, госпошлина 2000 ₽. Именно поэтому 99% договоров делают на 11 месяцев. Если в вашем договоре срок 12 мес и больше, а пункт про регистрацию отсутствует — это формальное нарушение, регистрировать обязан собственник.

Нет. Этот пункт ничтожен (ст. 168 ГК), как противоречащий ст. 687 ГК. Расторгнуть договор найма по инициативе наймодателя можно ТОЛЬКО через суд и только по конкретным основаниям: неуплата 6 мес+ (для краткосрочного — 2 раза подряд), разрушение или порча помещения, нарушение прав соседей. Если собственник пытается выселить «по договору» без суда — это самоуправство (ст. 19.1 КоАП), вызывайте полицию.

Поднаём (за деньги другому) — только с письменного согласия собственника (ст. 685 ГК). Без согласия — основание для расторжения. А вот вселение несовершеннолетних детей нанимателя — без согласия наймодателя (ст. 679 ГК). Совершеннолетних членов семьи — с согласия. Гости без проживания — свободно.

Нет, не обязателен. Если собственник его требует — обязательно зафиксируйте в договоре: размер, основания удержания (только подтверждённый ущерб и долги по ЖКУ), срок возврата (обычно 30 дней после выезда). Залог — НЕ штраф за досрочный выезд, его нельзя удержать просто за то, что вы съехали раньше. Если удержали без оснований — досудебная претензия и иск о взыскании, по практике суды на стороне нанимателя.

Без акта вы не докажете состояние квартиры на момент заселения. Это главный риск потерять залог: при выезде собственник скажет «здесь была сколота плитка / сломан диван» — и вычтет из депозита. Перед заселением составьте акт сами: список мебели и техники с фото каждого предмета, показания счётчиков, имеющиеся повреждения (сколы, царапины, пятна). Подпишите оба экземпляра. Если собственник отказывается — снимите всё на видео с датой и отправьте ему по почте/мессенджеру для фиксации.

Нет, в одностороннем порядке — нет (ст. 682 ГК). Повышение возможно только по соглашению сторон. Если в договоре написано «наймодатель вправе изменять размер платы» — этот пункт ничтожен. Платите по той сумме, которая зафиксирована в договоре. Если собственник перестал брать деньги в надежде, что вы «сами доплатите» — переводите на карту с пометкой «оплата по договору №X от ДД.ММ за месяц», сохраняйте чеки.

Собственник, всегда. По ст. 208, 224 НК доход от сдачи жилья — облагаемый, НДФЛ 13% платит наймодатель. Если он на НПД (самозанятый) — 4% с физлица. Если в договоре написано «налоги оплачивает наниматель» — это попытка переложить чужую обязанность; с точки зрения ФНС это всё равно доход собственника, но вас могут заставить платить ему сверху. Лучше вычеркнуть.